新州购置房产的流程 (The Property Purchase Process in NSW)

买房置业,作为一种长期的投资,可以说是人生中最重要的一个财务安排。作为买家,您必须注意,“您所看到的就是您所买到的。”(“What you see is what you get.”) 所以,第一步最关键的是您找到一个合适的且满意的房产。

但是,在签署和交换合同前,为了保障您自己的利益,最好先请律师帮您审阅该房产的销售合同(Contract for the Sale of Land)。律师会向您解释合同的主要条款,并指出其中不利于购买和使用物业的因素和条款,提出修改建议。这些因素和条款可能包括:土地用途限制、下水道计划、房契限制、卖方保证、违约及索赔条款等等。在新州,一般买卖房屋都使用律师公会和新州房产协会(Real Estate Institute)联合开发的2005版的标准合同,但买卖双方在此基础上都可以提出附加的特别条款来修改标准条款。如果您期望房屋的动产部分,例如炉具、窗帘、地毯、灯具等随房子一起出售,那么应确保它们列入合同之中。律师还会向您建议交换合同前的各类检查,包括物业报告、房屋结构检查、虫害检查等等。检查费用由买家另外支付。

如果您对该房产的销售合同及检查报告都无异议的话,您就可以在合同上签字了。然后您的律师就会同卖家律师安排交换合同(Exchange of Contract)。应该清楚的是,一旦交换合同后,一份有约束力的合同便产生了。交换合同并不意味着您拥有了物业的所有权,但如果一方毁约则有可能导致法律行动和潜在的索赔要求。

合同交换后,通常要求在冷静期内预付10%的定金。冷静期(Cooling-off Period)即指在合同交换后的一定时期内(通常是 5 个工作日)允许买方反悔。如果在冷静期内反悔,您可能会损失合同上购买价的 0.25% 作为罚款。但如果过了冷静期而反悔,您则会损失10%的定金。在冷静期内,卖方不能接受任何其它购买要求。

新州物业买卖从交换合同到最后完成物业交割(Settlement)一般有42天时间。在这段时间内,您的律师将会就该房产的所有相关问题更全面地咨询当地市政厅、政府有关部门及水务部门等。查询费用由买家另付。查询的目的是为了最后的房价调整做准备,因为根据合同,水费、市政费用和土地税是按照应付原则来调整的,卖家承担到合同交割日为止的所有相关费用。您的律师还会向卖家律师做物业产权状况问询,目的是查证卖家对物业潜在瑕疵的知情情况以及是否如实披露。

然后,在临近交割之前,您的律师需安排交割的准备工作,包括计算最后的成交数字,同卖家律师联系交割场所,联系买家银行,向买家收取物业交割用的银行支票,做最后一次产权查询,等等。

最后,在正式交割当天,您的律师将钱款交给卖家律师,同时从卖家律师处收取物业产权和抵押权文件,交割完成后到土地局注册有关文件。如果您有贷款银行的,则银行会拿走房产证做抵押,银行律师会去土地局注册。一旦交割完成,您的律师就会向卖方中介发信通知房子已成交,可以将定金交给卖方了;并且通知您从中介处取得物业钥匙。至此,该房产的物业产权就正式过户到您的名下,您可以入住您的新房子了!

但是,应当注意的是,以上所述只是一般房产交易的流程,并不一定适用您的个别情形,因为每一个房产交易都会有不同程度上的差别。譬如,冷静期不适用于拍卖的房产交易;大多数的新房卖家一般也不提供冷静期;楼花的交割时限与现成房的又有所不同;等等。

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